За Окой – земля для Отдыха и Жизни

ЧАСТЬ IV – ЗАОКСКИЙ РАЙОН

«Город – дальше, Спрос – выше»

«Долгий» март, снежный апрель, будто уговорившись с зимой, долго в этом году не пускали тепло юга в наши края. Весенний тайм-аут словно давал москвичам время и еще один шанс не спеша все обдумать, взвесить и  решить: что смотреть,  где покупать землю и с кем строить свой дом.

Автор благодарен всем, кто участвовал в подготовке IV части Окского Цикла. Будущее рынка загородной недвижимости – вот основной лейтмотив новой публикации. «Оттолкнувшись» от настоящего, заглянем вперед, в будущее. Советниками и знатоками в этом пути станут факты, а главными ориентирами – вопросы, посвященные росту Москвы и Природе и их совместному будущему,  развитию загородной недвижимости, дальновидному выбору земли и дома для себя и детей. В добрый путь!

Кого-то тянет на север, кого-то – на юг. Кто-то без ума от «северной столицы», а кому-то ближе провинциальные городки и станицы России. Но во всем будет согласие, когда мы говорим о Природе. Все ищут свой островок «рая» – природную вольницу для очей, души и ума.

Люди мыслящие, выбирая место для будущего загородного дома, понимая необходимость и неизбежность индустриального пути Московской области, все чаще устремляют свой взгляд вперед, дальше от Москвы – за 70-120 верст.  Поговорим о Южном направлении –  Московской и Тульской областях.

Но сначала – сделав небольшое «географическое отступление»  –  вернемся ближе к Москве, в радиус 50 км.

 «Зимний лес. Просека», А.В. Герасимов

«В радиусе 50 км от МКАД»

Последние 20 лет резко, до неузнаваемости изменили облик всего Подмосковья и области. Целая эпоха «броуновского движения» в недвижимости прошла здесь. И, несмотря на импульсивность и порой хаотичность освоения земель – тренд был более-менее предсказуем и по-своему управляем.

Сейчас, 20 лет спустя, сложившееся здесь положение можно уверенно сравнить с «бомбой замедленного действия». Причина – не одна, и первая очевидная и, видимо, уже необратимая – это экология 50-километровой зоны. Последствия в ближайшее десятилетие коснутся многих, и в первую очередь тех, кто купил или собирается покупать здесь землю или дом. В сфере загородной недвижимости, по мнению многих экспертов, экологическая и индустриальная составляющие в50 кмрадиусе приведут к смене приоритетов и направлений.

«ЭТЮД В СЕРЫХ ТОНАХ» 

Масштабы урбанизации 

Масштабы урбанизации и градостроительства уверенно перешагнули радиус 50 км от МКАД. В 70-90-ые здесь было модно и престижно покупать землю, строить дом или дачу. Сейчас, спустя 30 лет, домов здесь больше, чем леса.  Но кроме дач сегодня здесь размещены и десятки промзон, свалок и мусорных полигонов, складов, центров логистики. Очевидно, что достигнута критическая масса застройки, и мы подошли к экологическому максимуму, и вообще-то пора остановиться. Но….

Освоение новых территорий

Утверждена масштабная программа – План новых границ Москвы. Согласно проекту – будущее 50-километровой зоны определяется как промышленное. Вокруг столицы будут созданы 72 современные промышленные зоны, включающие индустриальные, технологические, транспортные предприятия, деловые центры. Площадь новых территорий для освоения составит ни много ни мало – 13 200 га.

Другой удар по экологии – строительство новой кольцевой федеральной трассы – ЦКАД. Ее протяженность составит 521 км, из них 250 – это освоение под автостраду новых территорий Московской области. Только под полосу отвода земли  под шоссе будет вырублено 5 000 га леса. А для развития смежных с трассой территорий будет расчищаться площадь в 1000 км², для сравнения – эта площадь сопоставима с размерами современной Москвы.

Геометрическая прогрессия отходов

Мусорные полигоны (ТБО) Подмосковья. Сколько мусора производит Москва и область? Десятки тысяч тонн ежедневно. Везут все на мусорные свалки и полигоны. Далеко? Нет. Все сваливается в радиусе 50 км зоны. Дальше не везут, потому что – не выгодно.

Сколько полигонов находится в 50 км зоне? Точные цифры не знает никто, даже специалисты. От 100 до нескольких сотен, и это – без учета стихийных помоек.

Как утилизируется мусор? 10% – сжигают. Остальные 90% отходов – как мина замедленного действия закладываются в полях и лесах.

Что закладывают? Ситуацию контролировать сложно. Заложить в землю могут все: от пластика и полиэтилена, которые, разлагаясь, отравляют землю, воду и воздух, до химических отходов. Заражение, по данным ученых, может проникать в землю на глубину до20 м. Медики также не первый год поднимают проблему свалок и полигонов в МО, способствующие распространению инфекций и запуску заболеваний. Читатели могут обратиться к прессе, там есть информация на эту тему.

Необходимость в расширении столицы есть. Это «больной вопрос» для города. И ситуацию надо решать. Да и «обнулять» ценность недвижимости некоторых районов ближнего Подмосковья автор не собирается. Главное – это понимание, что происходящие процессы изменят в области ситуацию в ближайшие 5-10 лет. И не в пользу экологии, а значит и покупателей, для которых этот критерий является приоритетным.  

«История о том, как на Симферопольской трассе искали – Золото, а нашли – Землю»

Новый «Клондайк» 

Последние 5 лет южное направление, в частности Симферопольская трасса, – своего рода новый «Клондайк» для потребителей. Главный интерес представляют земли в радиусе 70-120 км от МКАД, на которые всегда есть спрос.  В 2011 г. спрос вырос на 15%, активно начался и 2012 год. Эксперты ожидают дальнейшего роста в этом году на 20-25%.  Подъем продаж имеет здесь свои объективные причины:

• Благополучная экология –  отсутствие вредных производств;  несколько крупных лесничеств; природоохранная территория площадью 4 945 га –  Приокско-террасный Биосферный Заповедник.
• Курортные районы на Оке – в частности, курортые места Велегож, Поленово, Егнышевка, Бунырево, курортные города Таруса и Пущино.
• Культурные и исторические центры: усадьба Мелихово –  музей-заповедник А.П.Чехова, Музей-заповедник «Поленово», Усадьба А.Т. Болотова, Музей крейсера «Варяг», новые проекты – «Архферма» в Бутиково и Экопроект 6 чувство.
• Наличие современных загородных коттеджных комплексов: «Капитан Club», «Романовские Дачи», «Близ Оки», «Вестфалия», Коттеджный Эко Поселок «Мой Берег» и другие.

Заокский район – логика выбора

По итогам 2011 г. более 30% сделок загородной недвижимости в МО пришлись на Симферопольское направление. Из них  15% – доля продаж в  Заокском районе.

«За Окой, в 100 км к югу от Москвы, на северо-западе Тульской области, расположены земли Заокского района. Дорога по скоростному Симферопольскому шоссе  занимает час-полтора спокойной езды.

Богатство района – Природа, и бесценное сокровище кладовой – Реки.  Главная из них – Ока. Почти все, кто здесь жил, отдыхал – влюбляются в эти места. С первого взгляда, по причинам вполне прагматичным. Экология, природа, история, отсутствие промышленности определили почти «сочинскую» судьбу края. В 1 см³ воздуха здесь содержится 2700 отрицательно заряженных ионов, что сопоставимо с курортами Австрийских Альп. Фраза «курортный район» по праву прижилась в Заокском». 

P.S. За последние несколько лет земли района стали местом притяжения земельных инвесторов, новых московских дачников. По оценкам экспертов, эта динамика будет возрастать. Вспоминается Подмосковье 70-х или Московская область того времени и сейчас. Действительно, что для экономики – хорошо, для Природы… Сохранить можно все. Нужны Хозяева. А самотеком только упустим – многое и бесценное. 

«В единстве — сила»

Клубный комплекс «Капитан Club» 

Издавна известно, что дела большие строятся силою большой и «один в поле – не воин». Любой, даже самый талантливый проект – бесполезен, если нет достаточных ресурсов для его исполнения.

Зарубежная и лучшая российская практика загородных коттеджных проектов подтверждают эту старую истину: наиболее успешны, экономически устойчивы и перспективны – коттеджные комплексы, объединяющие в единый проект несколько поселков. И среди лидеров в первую очередь стоит отметить Клубный комплекс «Капитан Club» в Заокском районе Тульской области.

Клубный комплекс «Капитан Club» относительно «молод». Стартовав в «непростом» 2008 г., сегодня – это один из самых эффективных проектов качественной загородной недвижимости в Заокском районе, да и в Московской области в целом. Проект получил всеобщее признание российских экспертов недвижимости и был награжден престижной номинацией «Лучший поселок класса эконом 2011 года».

Факты говорят сами за себя: к 2012 г. «Капитан Club» успешно освоил более 400 газемель и включает сейчас в своем активе уже 6 клубных коттеджных поселка с подрядом и без – «Новиково», «Рождествено», «Капитан Ленд», «Капитанская Дочка», «Капитанская Бухта» и «Капитанский Мыс».

Во всех поселках комплекса реализованы должным образом все городские коммуникации, создана и поддерживается на качественном уровне инфраструктура спорта и отдыха. Главная особенность проекта: каждый поселок здесь – не отдельная «единица», а часть целого в едином экономическом и социальном пространстве «Капитан Club».

Секрет успеха

В интервью коммерческий директор проекта «Капитан Club» Сергей Кузнецов рассказал о практике и достигнутых результатах.

– Сергей, сейчас на Симферопольском направлении насчитывается около 50 коттеджных поселков. Многие из них я знаю благодаря своей профессиональной деятельности. Однако ваш – очень «рельефно» смотрится на этом фоне. Мне известно, что покупатели довольны выбором. В чем секрет успеха «Капитан Club»?    

 –  Известный закон природы и надежный инструмент бизнеса – «Количество переходит в  качество». Есть успешная практика, например в США и Канаде, где несколько коттеджных поселков объединяются застройщиком в единый клубный проект. Этот же принцип используем мы. 

– Чем «Капитан Club» отличается от привычного для многих коттеджного формата? Какие преимущества у клубного комплекса по сравнению с поселками-одиночками?

 – Цена и качество. Для покупателя – это экономически выгодная доступность коммуникаций и качество инфраструктуры. И конечно – надежность и ресурсный потенциал «системы».

Коммуникации  подведены и эксплуатируются. На этапе сделки покупатель обеспечивается городским «пакетом» коммуникаций: электричество (8 кВт на участок); центральный водопровод (вода забирается из артезианской скважины); магистральный газ; интернет до 1 Гб/c; 

– Хорошо, свет дали, вода пошла, газ греет жилище. А душа опять чего-то просит? Рыбалка, грибы, шашлыки – это по-русски, но когда-то захочется чего-то нового – для себя, для детей, родителей. Как в «Капитане» решены эти вопросы?

 – На территории комплекса расположены морской ресторан «Капитан», панорамное кафе «Маяк», гостиница, новый фитнес-центр, бассейн, несколько комплексов прудов, свой песчаный пляж на Оке, мини-зоопарк, страусиная ферма, конноспортивный комплекс и др. Конечно, имеется и служба охраны, паркинг, свой супермаркет, салон строительных материалов.  Лучше – приехать и все посмотреть своими глазами. Также добавлю, что каждый владелец получает доступ ко всей  инфраструктуре  комплекса.

– Поговорим об архитектуре. Нередко наблюдаю, как частная застройка заканчивается архитектурным хаосом в ряде бесподрядных поселков. Человек небедный, даже если он построил стильный дом, рано или поздно уедет из такого «Шанхая». Как решается архитектурное наполнение ваших поселков?

– Сохраняем «хороший вкус» – к архитектуре, дизайну, стилю. Поддерживаем единую архитектурную концепцию клуба. В договоре с каждым покупателем обозначены архитектурные ограничения и обязательное согласование проекта с архитектором комплекса. На практике это означает, что сосед не построит «шалаш», и через несколько лет вы не окажетесь в «Тайском квартале».   

– Кто покупает в «Капитане»?

 – Покупатели – современные семьи, с детьми. Покупают топ-менеджеры, менеджеры среднего звена, профессиональные спортсмены. Переезжают газовики и нефтяники из регионов. Много специалистов IT и дизайнеров, которые работают удаленно. В поселках есть Интернет, Wi-Fi.

Набирает обороты тенденция, когда дети покупают дом для родителей. Родители переезжают из Москвы или регионов, живут с городским комфортом на природе. На выходные приезжают дети, собирается семья. На территории поселка работают дежурный врач, медпункт.

– Есть коттеджные площадки, предлагающие землю дешевле, чем в «Капитан Club». В чем соль?

 – Сейчас на рынке достаточное количество дешевых однотипных поселков – знаете, это как «земельный фастфуд». На вид – вкусно, но потом – изжога. Расчет продавцов – «быстрые деньги». Цены – низкие. Однако кроме цены других аргументов в пользу покупки – нет.  

 – Тогда в чем тогда «приманка» таких схем? 

– Помните русскую пословицу: «Скупой платит дважды». Логика здесь простая: коммуникации  в стоимость земли не закладываются. А значит на стадии продаж цена – низкая. Затем, когда наступает пора подводить дороги, свет, газ – в лучшем случае: к стартовому взносу за коммуникации требуют суммы в 2-3 раза выше. В худшем – нередко уже и дом отстроен, а в поселке нет ни света, ни газа и тем более инфраструктуры.

«Комплекс каскадных озер» фрагмент территории, пос. Рождествено

– Последний вопрос. Активность спроса на М-2 в радиусе 70-120 км от МКАД, кроме экологических причин, имеет другие выгоды для покупателей? 

– Экономическая выгода есть. До 50 км – вы покупаете один дом, за 50 км от МКАД – за те же деньги – вы покупаете два дома: например, 1 – родителям и 1 –  себе. Разница в деньгах – 100 %, разница во времени –  30 минут.

 P.S. Аргументы, что чем дальше земля, тем она дешевле, больше не работают. Теперь реальность такова – чем дальше земля или дом от мегаполиса, тем они более востребованы на рынке. При этом качество, наконец, заняло здесь свое должное место – появились застройщики, которые не ждут «быстрых денег», а готовы уже на начальной стадии проекта предлагать качественный продукт европейского класса. 

Окончание IV части